2010年楼市:向上？向下？盘整？（1）
去年12月的中央经济工作会议之后,政府对明年房地产业的调控思路逐渐明晰:先有个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，再有拿地成本的抬高，再加上最新的物业税、住房部严控二套房贷等消息影响，从去年年底开始，对楼市的调控政策就没有间断过。虽然从市场情况看，二手房交易量下滑，但却很难判断楼市2010年会出现哪种方向性的转变。
与此轮密集调整相应的是地产股的疲软，无论是A股还是H股，并没有随着2009年楼价的上涨而上扬，这恰恰显示了市场对于房价过快上涨可能导致政策风险的担忧。
的确，从密集调控的政策上来说，今年上半年楼价下调不无可能：特别是中央经济工作会议明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模,这说明未来的住房政策会更好地体现 平民化特征,大规模推进等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。如果政策能够得到严格执行,房价出现回调在今年上半年应该可以体现出来。
但看多派的观点也很有力量：2009年作为楼市的涨价年，地王频出，拿地成本放在这里，谁也不会做亏本买卖。鉴于面包价不可能低于面粉价，楼价绝对不会大幅下滑。更何况现在楼市与银行业密切捆绑，如果楼价出现大幅下滑，银行的坏账也会加剧。我国绝对不会演绎美国版金融危机。
综合了上述激烈观点的碰撞，认为今年上半年楼市盘整的中立人士开始增多,主流观点认为：虽然要落实中央政府的调控政策,关键在于地方政府的落实力度，但至少今年房价过快上涨的态势有望得到遏制。
楼市三面派各有各的理，本期财经周刊所呈现的观点基本上网罗了业内专家、学者、分析师、官员所有的主流看法。我们的目的并非要争出个对错，而是以互相撞击的观点来呈现沪上楼市的全貌，便于购房人理清思路、衡量利弊。
值得注意的是，去年以来房地产市场的复苏,一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激,尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以 竭泽而渔般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景，直接导致了这个冬天如此之多的调控政策，对行业发展来说也不免可惜。
三面派激辩各执一词 政策力度决定房价走势
一边是健康的楼市基本面，2010结婚高峰年催生出大量刚性需求；另一边是政策调控密集金牌令连出，
显示出不遏制高涨的房价誓不罢休之势对于今年上半年楼价走势之争一直没有消停。但在浏览了所有的观点之后，或许能厘出一幅更加全面的上海楼市走势图。
看空派
成交冷、审核难显降价苗头
理由一：中介成交量冷清久盘必跌
交易税优惠取消、沪四条的出台再加上公积金贷款的收紧，系列政策的出台已影响了购房者尤其是投资客对后市的判断，最直接的反应就是在刚刚过去的元旦三天假期中中介冷清，买房者心理预期的改变使得交易的观望气氛愈加浓厚。
记者注意到，相对位于石门路泰兴路间的北京路段中介扎堆，又比邻中高档楼盘国际丽都、一街区等，市口相对较好，近日吸引了一批位于昌平路、余姚路附近的中介。但由于没有门店，中介们干脆露天摆摊。
对此业内人士分析,由于政策风向变化及年尾淡季影响,12月乃至明年年初的成交下滑基本成定局。年底岁末,开发商忙着年终结账、赶工,推出新盘较少,大多为旧盘推新货,折扣优惠不多,预计元旦至春节楼市都将比较冷清。
现在二手房交易的确出现萎缩。加入德佑地产三个月的小徐告诉记者，静安区只有巴掌大，一手房也不那么多，接下来的确可能日子难过。小徐表示，他和同事只能勤勉工作，希望能够安全过冬。
理由二：银行对二套房贷认定更严
去年年末，国家出台了楼市新政旨在抑制投机投资；随后，上海市也出台相关政策明确收紧二套房贷，再加上公积金收紧，所有的新政都于1月1日起执行。记者发现各大银行对于二套房公积金贷款的资格认定比过去严苛。
此前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套属普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。而此次新政明确 符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明。这一规定的直接影响就是，能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。
另外，虽然目前公积金从紧带来的影响还不大，值得注意的是，2010年的加息预期强烈，如果利率上升公积金最高可贷额缩水的影响就会比较大，以等额本息还款方式下贷款100万元为例，假设夫妻双方都有补充公积金且可贷80万元，商业贷款20万元，如果以目前的贷款利率不打七折即5.94%为例，月均还款差额就会达到200元以上，加息以后负担更重。
理由三：部分特价房撼动卖主心态
记者在静安、黄浦、杨浦、闵行、浦
东三区域20余个中介发现，最后一周市场重新回归冷清，中介在大雪中露天摆摊、带客户看房十分勤勉。而且由于卖主对楼市调整的预期各不相同，在静安板块的楼盘也出现了价格上的差异，少数房源开始跳水。以一街区高区一套南北通的136平米的三房为例，报出了不足400万元的总价。我们公司在力荐这套房源，今天已经有8批人来看过了。虽然房子有些地方有不足，但在一街区均价3.2万元/㎡是很便宜的。
在静安一带会所的高档小区，记者也发现了完全相同的房型只差一层总价却差了80万元的怪现象。对此中原地产的工作人员表示：其实这些高档小区已经比较成熟，以前的报价都差不多，最近呈现的差异很可能是楼市调控后卖主的心态发生变化。一些有意出售的房东开始有些急了。
第1页:2010年楼市:向上？向下？盘整？ 第2页:三面派激辩各执一词 第3页:看多派 房价还会在恐慌中上升 第4页:盘整派 上半年楼市将原地踏步 第5页:楼市3月或成大限?
看多派
房价还会在恐慌中上升
□李伟
虽然去年底，出台了多项遏制部分城市房价过快上涨的政策，但仍有专家认为，当前要想迅速遏制房价，难度还是很大。分析人士指出，在土地供应趋紧及存量房减少的背景下，开发商、银行、投资者等几大主体的利益都交织在房价上，今年上半年房价仍将平稳上升。
理由一：存量房减少 供应短缺
有数据显示，2009年全国竣工面积和销售面积比达到了1∶2。去年需求的集中释放、土地供应相对趋紧使得存量房被大量消化，分析人士指出，去年存量房的大量消化也将影响今年上半年商品房的供应，目前各大城市存量房库存不多，而房地产开发的周期相对较长，而且可开发用地也不多，如果今年延续去年年底的成交量，商品房供应会比较紧张，房价很有可能会进一步上涨。
业内人士认为，从今年上半年的楼市供应来看，由于这两年土地供应量较少，市场上一手房供应紧张。虽然国家提出要加大市场供应来遏制房价过快上涨，但这不代表国家要让房价下跌，同时，加大市场供应也需要时间。某地产企业负责人表示，从拿地到商品房的推出还需要较长的周期，去年下半年成交的地块最快也要到今年底才能推出现房。
2009年，重点城市二手房成交十分活跃，销售额大幅增长。其中，北京、上海等一线城市二手房交易量已超过新房。全国二手房交易额约是新房销售量的1／3。业内人士预计，2010年
主要城市二手房价格将在保持稳定的基础之上保持上升的趋势。
因此，今年、至少是今年上半年的市场供应状况都不容乐观。加上次新房与新房之间的价差足以抵消营业税调整带来的影响，这会使得不少购房者，特别是刚性需求的购房者选择购买二手房。由此判断，今年上半年房价将很难出现下调。
理由二：信贷宽松 资金吹大泡沫
宽松的货币政策，快速扩张的信贷规模是今年房地产市场异常火爆的助推器。去年，房地产业获得了从未有过的充裕资金及增幅。有数据显示，去年1－11月，房地产本年资金来源48170亿元，同比增长44．2％。其中房地产开发贷款1－11月为8994亿元，房地产个人按揭贷款1－11月为7009亿元，共计1．6万亿元，占放贷总量1/6。
除银行信贷，股市融资、房地产信托去年异常踊跃。今年三季度房地产信托融资规模高达540亿，为信托资金各领域投资首位。同时，银信合作项目很多资金也涌向房地产企业。
中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。
在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。
有专家建议,必须改善目前房地产资金过分依赖银行贷款的现状。房价若再大幅上涨,银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还,就会进一步加剧银行的呆坏账,从而引发银行业的动荡。
理由三：地王频出 面粉贵过面包吗？
高单价、高总价的地王亦成为2009年房地产市场非常抢眼的一大关键词。
在货币投放量比预计几乎翻番的情况下，2009年全年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50％以上，全年房地产行业资金非常充裕。手上有了钱，房地产企业拿地的热情空前高涨，导致各地地王频出。
中原地产研究中心对北京、上海等12个重点城市土地市场的监测表明，2009年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的2008年，更超越了疯狂的2007年。土地价格环比增幅持续上升，拿地楼板价超过周边楼盘售价面粉贵于面包现象再次出现。
以上海为例，9月10日，长风6B、7C住宅地块由中海地产以总价70.06亿元摘得，楼板价2.24万元/平方米；9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格，拿下徐汇
龙华路1960号地块，楼板价2.72元/平方米；12月10日，浙江的绿城集团以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C1-5a地块，楼板价1.9万元/平方米，高出附近在售新盘价近30%。
分析人士指出，开发商拿地成本高涨，其高地价成本必将会转移到房价中。2010年将是开发企业追求利润的一年，这会让价格预期不断攀升。
买房故事
有说涨的、有说跌的，今年这房子到底会怎么走？今年准备结婚的陆小姐，为了婚房已经整整烦恼了一年。
去年初，陆小姐和男朋友就开始计划买房，由于当时楼市正处于低迷期，他们便打算再等房价跌一跌。可没想到没过多久的小阳春行情推动房价脱缰野马般地疯狂上涨，陆小姐一下子慌了神，赶快再次拉上男朋友到处看房。年初我们看过的一套开价220万元的房子，到了6月一下子‘跳价’到260万元。就这样在屡次被跳价之后，陆小姐到现在还没有买到房子。去年底，国家出台了许多抑制房价上涨的政策，但是今年以来我去看房子，房东还是一副爱买不买的样子，这房价到底是涨还是跌啊？婚期越来越近了，看来只能咬咬牙先买了再说了。
相信不少购房者的经历与陆小姐相似，房价总是在购房者犹豫之时越涨越高，最后只能无奈地接受高涨的房价。
供应面：增加普通商品住房的有效供给信贷面：加大差别化信贷政策执行力度监管面：加强房地产信贷风险管理
上半年楼市将原地踏步
2009年被公众定义为楼市 涨价年。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾，彰显出调控政策主导下的超预期表现。那么今年楼市到底是涨是跌呢？
理由一：楼市成交已经出现下滑
记者昨日在莘庄南广场中介门店采访了解到，正是在这十几天内，上海二手房市场的抢房热潮正在降温。虽然中介门店仍人流不断，可主要是前期已经签约正在走流程的人，真正有购房意向的买家正在慢慢减少。楼市虽然表面上仍旧是艳阳天，可种种迹象表明暗潮汹涌前景不明。
太明显了，这两天看房子的人明显减少了。 经纪人小郭向记者介绍，11月末的时候基本是 上午看房，下午签约，如今看房的人都基本找不到。我前面几个很有意向的客户昨天打电话
给我说不准备买房了，可能要观望一段时间。
他向记者透露，比如位于莘庄的一套95平方米的次新房，目前业主报价140万元到手价，如果是在11月的时候挂牌，估计两天内就能成交。但是这几天他一圈电话打下来，客户都表示太贵，而业主则一分不减。 现在就是僵在那边了，这样对我们中介最不利。毕竟房价涨跌跟我们关系不大，我们最终是看成交量的。
根据佑威房地产研究中心的监测数据，上周上海商品住宅成交1671套、比前一周减少了828套、减幅达33%。这种日均成交239套的商品住宅成交情况，与楼市高温时日均逾千套的局面形成强烈反差。尽管如此，上周上海商品住宅成交均价仍环比上涨12%，高达21275元/平方米。
由于政府出手打压房价的态度已经明朗化，市场成交量将明显回落，预计2010年二季度起，各区域二手房房价将陆续滞涨，部分今年涨幅过大的板块则面临回调。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示。
找房网站安居客的分析报告指出，2010年二手房交易量相对2009年来说应该会有下降，二手房价格也会有小幅下降，下降额度为5%8%，相比二手房市场，2010年的新房市场会活跃一些。但相对2009年来说，整个房产市场可能会相对低迷些，后期政府是不是还会出台新的政策促进房产交易，还是未知。
理由二：政策有保有压仅打压投机
在诸多房地产新政中，对市场产生直接影响的当属营业税政策的调整。 2009年12月9日，国务院明确提出自2010年1月1日起营业税优惠政策终止，以此打压楼市中存在的大量投资投机需求。 12月22日，营业税细则出台，明确了5年内普通住宅将差额征收营业税，非普通住宅全额征税。 5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。
业内人士表示，营业税两年变五年的政策变化反映出监管层对投资投机需求的打压，尤其是对于非普通住宅的征收力度加大，这与支持居民自住和改善型住房消费的基调保持一致。
国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为，对于房地产投资的短时间内不可能收紧。这是因为，2010年我国宏观政策变数增大，但存在两难。目前经济增长的内升动力还不足，另外投资的资金链不能断，否则会出现半拉子工程。2010年放贷规模仍会保持适度的规模，流动性仍将加大。在此情况下，就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济，而非流入房地产市场的问题。
既要防范金融风险
，又要保持相当的流动性；既要促进实体经济增长，又要防止产能过剩；既要缩减大规模投资，不能只依靠房地产的拉动，又要考虑经济对投资存在依赖性；既要对产能结构调整，也要考虑其与就业间的矛盾。为此，明年房地产将是夯实基础的一年。一方面还需房地产推动经济增长，一方面要防范泡沫风险。
中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。
理由三：供应量增加、土地政策收紧
去年楼市大涨另外一个主要因素是供应量的极大不足，年末的房展会都打出了无房可售的旗号。但这种局面将在今年大为改观。业内人士分析，第二、三季度可能随着供应量加大，购买者会有阶段性的买点，主要体现在和开发商有议价机会，但前提是供应能实质有效增加。明年全年的重点还是一些快速上涨城市增加库存的问题，可售面积必须恢复到6个月的水平。另外，上海经济适用房600万平方米开工面积将有部分在今年进入市场。
2009年部分城市土地价格飞速上涨，面粉贵过面包的现象屡屡出现。开发商炒地、囤地被视为推高房价的重要因素。对此，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％；分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。
这一政策被认为是土地市场调控的开始。国金证券研究员曹旭特指出，此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并没有统一规定。但从2010年开始，全国都必须统一执行这一土地政策。
分析人士指出，目前的房地产新政主要是从市场供需两端进行调整，不再是单纯抑制需求方。在国家出台国四条后，相关细则陆续完善，未来各地方政府还将出台地方调控政策。但是调控的成效，还要看地方政府的执行力度。
楼市3月或成大限?
2009年年底，在各大媒体细数楼市丰收年的同时，来自政策面的信号已经悄然生变。去年11月
底开始，中央的政策打出土地+金融+税收的组合拳，直指楼市关注核心：房价走势。
但是与预期的不同，除了直接作用与二手市场的营业税对成交量产生了数据上的变动外，从去年11月下开始的恐慌性成交已经开始缓和，市场预期趋于稳定。
市场购房者敏感度双降
与其他几座一线城市相比，上海对政策的反应可能最为明显。
方方地产咨询机构的监测数据表明，2009年12月1日~27日，全市商品房供应量为245万平方米，环比略有增长；但整体交易量为257万平方米，环比下滑一成左右。与此同时，上海二手房成交量也出现了一定幅度的下跌。
但即便如此，和之前的政策效应相比，来自市场和购房者的政策敏感度已经大大下降。
以二手市场来说，的确因为政策出现了些变化，但总的来说还只是个案。 21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔表示。来自21世纪不动产、汉宇地产等数据一致显示，二手房的交易量确实受到影响，但由于业主心态未有根本改变，成交均价仍呈惯性上涨态势，各区县的二手房实际成交价格较去年11月份仍有近2%~3%的小幅上升。
与此同时，购房者对年底密集出台的楼市新政整体表现出冷漠的态度。对此，佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，楼市新政关键在于执行层面。如今，消费者对政策执行力的预期打了折扣。
三月或成效应大限
政策影响不仅仅体现在二手房市场。随着政策鼓点越来越急的出现，调控信号已经开始强化。
数据显示，上海新建商品住宅的开工量出现大面积的增加。在上海市规土局网站上，去年12月上海获得批准的商品住宅项目比去年11月多出一倍多。不仅富力桃园等在去年底开工，连一些早在2000年前后便已建成售完的古董级项目以及一些内环内多年未动工的地块也在去年底开工建设。
一二手房成交量的下跌和开工量的大面积增加，似乎说明宏观调控政策已逐渐起效。但陆骑麟表示，12月份是传统淡季，成交量环比下跌并不奇怪。他认为，宏观调控政策的作用是中长期的，真正效果要等到今年3月份才会显现。
